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长沙“反炒房”歼灭战满月观察

文章导读: 长沙市住建委房地产市场监管处处长张君说,长沙现在有大量待入市的楼盘,今年批的预售1500万平方米,现在已经供应800多万平方米。据长沙市住建委资料,下半年长沙市内六区预计新增商品住宅供应面积达792万平方米。张君判断说,“长沙不会存在供求矛盾”。

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视觉中国

《中国经济周刊》 记者 李永华 | 长沙报道

编辑:牛绮思

(本文刊发于《中国经济周刊》2018年第31期)

7月23日晚间,湖南省住房和城乡建设厅印发《关于进一步稳定房地产市场的通知》(下称“湘十一条”),明确指出,为防止长沙楼市调控的“溢出效应”冲击和影响周边地区,要切实加强长株潭地区稳房价工作的统筹。其中对湖南其他地区的楼市调控政策也提出了指导意见,基本沿用长沙反炒房的政策框架。

这意味着,自6月25日由长沙而起的反炒房“重大斗争”已扩大到湖南全省。[编者注:6月25日,长沙市人民政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(下称“6·25”新政),被部分业内人士称为全国最严厉的楼市新政,限购、限售、首付比例、购房资格等都收紧,全面打响“反炒房”歼灭战。]

“6·25”新政满月后,长沙楼市的确发生了不少变化,但新的问题也开始出现,“房住不炒”最终如何落实将是长期的考验。

刚需大幅下降50%以上,市场逆转后变冷?

“实际上,反炒房政策逆转了整个房地产的形势。我们都没想到市场冷得这么快。”长沙市住建委房地产市场监管处处长张君接受《中国经济周刊》记者采访时感慨道。

“新政策之后,我手头的客户数量少了差不多一半。”7月初,在芙蓉区一楼盘营销中心,一位置业顾问告诉《中国经济周刊》记者。这并非个案,长沙市住建委的统计数据显示,“6·25”新政之后,长沙购房意向人数降幅超过50%。

消失的购房者主要是被新政门槛挡住了。

目前,人才落户长沙必须满一年且连续缴纳12个月社保;若落户未满一年,必须有24个月的连续社保或个税缴纳证明。

与此同时,落户政策缩紧。7月19日,长沙市公安局发布的关于进一步规范市外迁入人员落户条件的通知称,根据长沙房地产调控工作的要求,规范落户条件,如规定买社保满12个月,办企业缴税12个月后才能落户等。这意味着今后的刚需增速也将放缓。

还有一些曾被视为落户购房的政策漏洞也被修补,如规定“进行析产的住宅、商业用房、商住两用房或办公用房,由不动产权属证书上的所有产权共有人协议并经公证确定一名迁入人”。

更细化的购房优先次序甚至只重“土著”(指长沙市内六区加长沙县,即限购范围)。长沙市住建委6月27日发细则规定,在项目销售过程中,参加楼盘摇号的人数不超过可售房源的1.5倍,申购人数超过1.5倍的,优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体,其他购房申请人不纳入此次刚需摇号范围。

据悉,刚开盘的北辰三角洲项目认筹人数达3564人,其中长沙土著约1200人,而进入刚需摇号范围的名额总共才1409人。

开发商从捂盘惜售到主动开盘?

此前,一二手房房价倒挂让一些开发商捂盘惜售。中央美郡、中冶中央公园、中建梅溪湖、建发中央公园等项目均长时间捂盘,有的捂盘时间甚至长达一年以上。长沙的星沙区域更是当地出名的捂盘重灾区,超过10个楼盘达到预售条件却不开盘。

按照“6·25”新政,在建楼盘已达到预售条件的,必须在30日内办理预售许可;已办理价格监制的,必须在20日内办理预售许可;已办理预售许可的,必须在10日内一次性对外公开销售。捂盘惜售的房地产开发企业,一律纳入“黑名单”管理。

此后一个月,张君称,楼盘最低认购率不足20%。

这与此前几乎所有楼盘都遭哄抢的状态确已有大不同。然而,热门楼盘依旧火爆,如北辰三角洲、芙蓉天健城等楼盘均出现千人排队摇号的局面,天健城甚至因排队而上演“全武行”。

捂盘惜售的局面是否已从根本上打破?“6·25”新政实施之初被长沙市住建委点名批评、约谈的中建梅溪湖、中冶中央公园等“四大天王”至7月底仍无一开盘。这4个项目上一次开盘均在两年前。

对此,张君表示,这些楼盘目前均已办理预售价格监制,即将推盘。“直观感受,开发商从逼着出售,到主动出售,办价格监制的很主动,他们的预期变了。”

最严调控下,新房价格为何创新高?

声势浩大的“重大斗争”之时,长沙7月开盘的新房价格却创新高,个别楼盘价格甚至跳涨。

2016年11月,建发房产以29亿元的成交价一举夺得长沙楼市热门的梅溪湖一块地,溢价率180%,折合楼面价9241元/平方米,成为该区域地王。

今年7月18日,名为“建发央著”的该楼盘拿下预售证,随后推出共计591套毛坯房源,均价为17000元/平方米。这一毛坯房价格较周边的梅溪正荣府、佳兆业云顶梅溪湖12000元/平方米的毛坯房均价高出近5000元。

值得注意的是,长沙此前的毛坯房价格天花板是15000元/平方米。

有业内人士评论,高价地王高售价给市场释放的信号是,高价拿地售价就能批更高,这给开发商拿高价地以信心,也间接给了开发商捂盘的动力,这对楼市的平稳造成了伤害,与“6·25”新政精神背道而驰。

对此,张君解释说,该项目是按照成本法核算的,楼面价加上建安成本,还有营销费、管理费等费用加在一起,“事后了解,同行反映这样的价格其实没什么利润。越是拿了高价地,越必须做高端。”

71 《中国经济周刊》2018 年第26 期(7 月2 日)《长沙楼市“6·25”新政扫荡炒房大军》

《中国经济周刊》2018年第26期(7月2日)《长沙楼市“6·25”新政扫荡炒房大军》

这一逻辑在“限地价、限房价”的“双限地”中也是如此。7月23日,长沙“6·25”新政首宗“双限地”出让,五矿地产摇中该地块,成交总价为13.13亿元,限定住房销售价格9200元/平方米(不包括精装修价格)。可是,该地块附近的楼盘现售价只有8000元/平方米左右。

为何会出现这样的反差?

长沙市住建委房地产开发管理处处长张志强称,该地块的楼面价是5000元/平方米多,建安成本3000多元/平方米,毛坯房限价9200元/平方米可能会亏损。该地块未来应该会推出全装修房。

全装修正是近半年来长沙楼市热议的话题。

7月初,《中国经济周刊》记者探访数个全装修楼盘时,不少看房者对楼盘装修质量大摇其头,有业内人士称大部分楼盘装修的成本不会超过1000元/平方米。

质量之外,装修价格更让购房者担忧。如梅溪湖的中海玺湾,2016年时价格为12000元/平方米左右,早前开盘价却到了18000元/平方米,高出周边项目6000多元/平方米,其精装价格就达5800元/平方米。

根据长沙政策规定,“双限地”楼盘全装修价格不能超过2500元/平方米。至于市场上为何屡屡出现超过该价位的全装修房,且装修价格迭创新高,长沙市住建委一官员对《中国经济周刊》记者解释称,2500元/平方米是针对“双限地”,而不是面向全部楼盘。

地产观察人士文江称,近一个月来,长沙新开盘的精装修房并不受市场待见,“没一个精装楼盘开盘就卖完的”。

据《中国经济周刊》记者最新了解的消息,在湖南省委主要领导的批示下,长沙市激进的精装修政策近期内或将做出调整。

8月1日,张志强透露,当前正在评估全装修政策的影响。在买方市场,认购率不高是好现象,逼迫开发商去思考这个问题,今后去提升装修性价比。

房产中介关门一半,会否改头换面从头再来?

《湖南日报》定性“一些唯利是图的中介机构是长沙房地产市场乱象的源头之一”“他们是一二手房价格倒挂的主要推手”。

房产中介自然是“重大斗争”的对象。

在“6·25”新政出台前两天,长沙规模最大、网点最多的二手房中介公司新环境地产已关门整顿。

7月14日,长沙市住建委下发《关于湖南新环境、湖南中环两家房地产经纪机构停业整顿后复业的通告》,“经过机构自查,新环境关闭459家门店,中环关闭188家门店,门店规模减少50%。”

然而,7月底,有市民爆料称,湖南新环境一些门店改名“新门户地产”重新开业,其运营主体仍是湖南新环境。新环境一位员工证实,“公司确实关了一半多的门店,有些实在不想关闭的门店就选择以新门户的名义加盟公司。”

对此,张君称,执法力度还在加大,全部是台账式管理。“全都监测的,就看他们还有什么手段。”

除了主营二手房的中介机构,新房销售机构也存在诸多违规动作。张君介绍,对这些中介,和开发商一样管理,“主要是做到一房一价,不能价外加价,不允许违规炒作。”

长沙楼市库存能否满足供应?

6月24日,曾有长沙市住建委官员透露,最迟7月底将有20500套房源上市。当时的数据称,全市已监制价格未申办预售住宅面积有245.53万平方米,近2万套。

近日,长沙市住建委向《中国经济周刊》记者提供的资料显示,7月1日—20日,长沙市限购区域新建商品住宅价格监制14275套,新建商品住宅供应111.21万平方米。

大量推盘后面临新的问题是,市场上可能无房可卖。不过,《湖南日报》给出的判断是:“市场的存量房、在建房源、土地供应量等主要指标均十分充足。”

张君说,长沙现在有大量待入市的楼盘,今年批的预售1500万平方米,现在已经供应800多万平方米。据长沙市住建委资料,下半年长沙市内六区预计新增商品住宅供应面积达792万平方米。张君判断说,“长沙不会存在供求矛盾”。


 

2018年第31期《中国经济周刊》封面

2018年第31期《中国经济周刊》封面


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(网络编辑:何颖曦)
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